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2025.11.16 13:54

재건축 진단에 지하주차장 유무·노후 승강기도 반영

삼성엘텍

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재건축 진단에 지하주차장 유무·노후 승강기도 반영

국토부, 도시정비법 하위법령 개정안 입법·행정예고

‘안전진단’→’재건축진단’ 명칭 바꾸고 평가 항목 9→15개로 확대

지하주차장이 없어 비 오는 날이면 아이 손을 잡고 우산까지 쓴 채로 차까지 걸어가야 하고, 좁은 승강기는 유모차나 휠체어가 들어가기에도 빠듯하다. 오래된 아파트에 사는 주민들의 이런 일상적인 불편함이 이제 재건축 정책에 반영될 전망이다.

국토교통부는 재건축·재개발 사업의 추진 요건을 현실화하고, 주민들의 실질적인 생활 불편을 기준에 반영하는 방향으로 제도를 개선한다. 무허가 건축물도 정비구역 지정 요건에 포함하고, ‘안전진단’은 ‘재건축진단’으로 바꾸며 평가 항목에 지하주차장, 승강기, 공동시설, 조경 공간 등 생활 편의 요소를 새롭게 추가한 것이 핵심이다.

국토교통부가 재개발·재건축사업을 더 쉽게 추진할 수 있도록 규정을 손본다. 재개발 정비구역 지정요건에 무허가 건축물을 포함하고 재건축진단(안전진단)은 세부평가 항목을 늘려 노후 아파트에 거주하는 주민들의 불편함을 충분히 반영한다는 목표다.

정부가 재건축·재개발 정비구역 지정요건에 35년 이상 된 무허가건축물을 포함해 산정하고, ‘안전진단’은 ‘재건축진단’으로 명칭을 바꾸고, 주민들의 실질적인 불편 정도를 반영하기 위해 지하주차장이 없거나 비좁은 노후 엘리베이터 등도 주거환경 항목에 포함해 평가하기로 했다.

국토교통부는 ‘도시 및 주거환경정비법 시행령’, ‘주택 재건축 판정을 위한 재건축진단 기준’ 등 하위법령 개정안을 지난달부터오는 5월28일까지 40일간 입법예고 한다고 밝혔다.

재개발 정비구역 지정 시 노후도를 산정할 때 1989년 1월 24일 당시의 무허가건축물도 산정 대상에 포함할 예정이다. 현재는 30년 이상 경과한 노후·불량 건축물이 전체 60% 이상이어야 한다고 규정돼 있으며 무허가건축물은 노후도 산정에서 제외하고 있다.

국토부는 토지보상법령, 공공주택 특별법령 등 다른 법령에서는 이미 1989년 1월24일 당시의 무허가건축물을 보상 대상에 포함한다는 점을 고려해 정비구역 지정요건에도 동일하게 적용할 방침이다.

‘안전진단’ 명칭은 ‘재건축진단’으로 변경하고 통과 시점은 사업인가 전까지 조정하도록 했다. 주거환경 분야 평가 가중치는 현행 30%에서 40%로 10%포인트(p) 확대되고 세부항목이 신설된다.

현재 진단 항목은 ▲구조환경 ▲주거환경 ▲설비노후도 ▲비용분석 등으로 구성되는데 주거환경 분야는 주민 불편도를 충분하게 반영하지 못한다는 지적이 있었다.

이에 국토부는 주거환경 분야 세부 평가항목에 ▲소방도로 ▲층간소음 ▲주차대수 ▲에너지효율 ▲침수피해 등 현행 항목을 유지하되 ▲주민공동시설 ▲지하 주차장 ▲녹지환경 등 7개 세부 평가항목을 신설한다. 기존의 ▲일조환경 ▲실내공간 ▲도시미관 항목은 세대 내부환경, 공용부분 환경의 세부 평가항목으로 통합해 종합 평가한다.

지하 주차장이 없어 지상 통행이 불편하거나 주민공동시설, 조경시설이 충분하지 못해 쾌적한 실외 활동 공간이 부족한 경우, 승강기가 비좁은데 확장하기 어려운 노후 아파트는 그 불편 정도가 재건축 진단 결과에 반영될 수 있도록 했다. 비용분석은 평가 가중치에서 제외한다. 다만 주민이 요청하는 경우 비용분석을 포함한 현행과 같은 평가 가중치를 적용한다.

재건축진단을 통과하지 못해 사업시행계획인가 전까지 다시 진단을 받아야 하는 경우, 3년 이내 작성된 재건축 진단 결과보고서를 다시 활용할 수 있게 된다.

김헌정 국토부 주택정책관은 “규제 사각지대 해소와 정비사업 패스트트랙 안착을 위해 지난해 말부터 계속적인 현장 정책설명회 등 의견수렴 거쳐 하위법령을 마련했다”며 “신속하고 안정적으로 정비 사업이 추진될 수 있도록 노력해 나갈 계획”이라고 밝혔다.

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